Pátráte, jak pronajmout byt? Nebo naopak pronájem bytu či pronájem domu hledáte? Pro nájemce i pronajímatele jsme ve spolupráci s realitní advokátkou připravili užitečné tipy. Víte, co si ohlídat a proč se nespoléhat na vzor nájemní smlouvy zdarma?
Maximální kauce a úroky
Nájemní smlouva na byt často stanoví kauci (jistotu), kterou nájemce poskytne pronajímateli. Z kauce se pronajímatel může uspokojit, pokud nájemce neplatí nájemné či neplní jiné povinnosti. Po ukončení nájemní smlouvy (dohodou, výpovědí, uplynutím doby) pronajímatel kauci vrátí. Může ji přitom ponížit o nezaplacené nájemné nebo jiný dluh. Na druhé straně by nájemce měl vědět, že má při skončení nájmu bytu právo na úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí.
„Lidé často zapomínají, že kauce nesmí převyšovat trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud nájemní smlouva na byt stanoví také smluvní pokutu pro zajištění nájemcovy povinnosti, počítá se do limitu i pokuta. Takže když nájemné činí 15 tisíc, kauce a smluvní pokuta nemohou převýšit 45 tisíc,“ upozorňuje advokátka JUDr. Ilona Černochová, LL.M., která se jako zakladatelka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o. specializuje na právo nemovitostí.
Veřejné evidence upozorní na finanční trable
Pronajímateli i nájemci doporučujeme před podpisem nájemní smlouvy na byt pečlivé prověření druhé strany. Řada informací vyplave na povrch po zadání jména do vyhledávače. Sociální sítě a nejrůznější online záznamy o nás dnes již prozradí mnoho. Zvláštní kapitolou jsou pak veřejné evidence. Na finanční potíže vás může upozornit obchodní rejstřík, insolvenční rejstřík, Centrální evidence exekucí (CEE) nebo policií vedený seznam hledaných osob. V CEE zaplatíte za jedno vyhledávání 60,- Kč, lustrace v ostatních evidencích je zdarma.
Jak je to se zákazem chovu zvířat?
Mnoho pronajímatelů vyžaduje, aby nájemní smlouva na byt zakazovala nájemci chov zvířat. To ale nejde. Obecně má totiž nájemce právo chovat zvíře, pokud tím pronajímateli či ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V opačném případě by nájemní smlouva na dobu určitou i neurčitou mohla být dle individuálních okolností ze strany pronajímatele vypovězena.
Pokud chov vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu (např. úklid výtahu a chodby v případě znečištění od velkého psa), nájemce tyto náklady nahradí pronajímateli. Jak správně tušíte, poměry v domě je třeba posuzovat individuálně. Jeden pes je něco jiného než deset psů, stejně tak je rozdíl chovat zvíře v paneláku nebo na statku. Roli hraje i nebezpečnost zvířete, která je třeba u křečka a jedovatého pavouka diametrálně odlišná.
Speciální je v tomto ohledu nájemní smlouva na dobu určitou. Pokud pronajímatel nebude souhlasit s chovem zvířete (nebo jiným chováním nájemce, které však nebude protizákonné), jednoduše nepřistoupí na prodloužení nájemní smlouvy a upřednostní jiného zájemce.
Nájemní smlouva není formalita!
Lidé často pronájem bytu zlehčují. Nechtějí utrácet za právníka, napíšou do vyhledávače „nájemní smlouva vzor“ a do prvního výsledku doplní své iniciále. Je to bezpečné?
„Ze zkušenosti to nedoporučuji. Kvalitní nájemní smlouva na byt podrobně definuje práva a povinnosti nájemce bytu i pronajímatele. Důležitá je srozumitelnost. Výše nájemného a jeho splatnost, kauce nebo kdy je možné dát výpověď nájemní smlouvy – nejen v tom musí mít smluvní strany jasno. Vzory od neznámého autora často obsahují nezákonná ustanovení, která mohou pronajímateli i nájemci pořádně zavařit,“ vysvětluje advokátka Černochová, která se na pronájem nemovitostí a související právní služby specializuje. Dodává, že následné řešení sporů je výrazně dražší než na začátku zaplatit advokátovi za to, že vám připraví či zkontroluje smlouvu nebo dodatek k nájemní smlouvě.
